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(SG)政府将进一步加紧监管外国房地产商的广告讯息！政府去年共收到9个相关投诉，其中有个跟开发商买了菲律宾的一个楼盘，已经交了10万，开发商却拒绝向他汇报楼盘发展进度。。。

其实咧，我们都知道新加坡就是一个complain king国家，9个投诉中到底有多少个是真的“合理的”投诉是需要处理的？就像这位先生也不知道是要人家每天汇报进度呢还是怎样？发展商是不会去处理每个客户的要求，尤其是无理的要求。。。但无论怎样，新加坡政府相关机构都是会做一些事情免得又被complain说浪费纳税人的钱。

投资国外房地产，这里提出4点我个人觉得最主要的供大家参考：

1. 发展商历史：这个最重要！尤其世道好的时候，小小的承包商也会来筹资自己买块地建房子。 但是毕竟在经验和资金的压力下，如果经济转向，随时就跑路了。因为新公司的名誉根本不值钱！而历史悠久/上市的公司，名誉（good will）却变得很重要。如果说害怕发展商跑路的问题，在澳洲似乎不可能发生。因为您订房时候只需要给10%而且是在律师信托账户，开发商没建好是拿不到钱的！也就是说，在澳洲做发展商，资金是需要非常雄厚可以建完整个项目才收得到钱。

2. 市场分析，供应vs刚需：买房时，如果您没有可以信赖的中介，那么这一块功课是少不了的了。不论什么时候，市场上都会有褒贬的声音。尤其“房地产泡沫论”更是不管在哪个国家，哪个时候都一样会听到。您如果是个被容易左右的人，那么我想你还是不要投资房地产。因为房地产投资一般是几年，道听途说人云亦云，自己又不够坚定自己的选择，心里东摆西摇的，晚上睡不着觉，那样是很痛苦滴！这个情况一般都是第一次投资房地产的新人会有这样的情况。那这里我给的建议就是：第一：投资永久项目。你抱着“就算这世人都看不到它赚钱，那给你儿子孙子赚可以吧？” 你觉得你留个20万给儿子跟留个房子给他，等他长大你觉得哪个他会喜欢多点？或者我们换个角度来问，几十年前，如果你老爸留了2万给你还是你希望当时他用那2万买地买房留给你更好？第二：找有租金回报的。大家都知道其实什么回扣/ 租金保证其实就是羊毛出在羊身上，都是在价格里factor in了。但是我们本地人好像习惯了这样的购物方式，尤其是印尼的客户。“租金回报保证”配套其实就像是买人寿保险一样，如果一却顺顺利利，那个钱其实就是浪费掉的。比如英国伦敦，根本不需要什么租金保证。在伦敦，很多地方对建筑建设是有高度限制的，多年以来这造就了现今供不应求的局面，如今市场上严重缺少房子房源（65% shortage of housing），这样的情况最少要维持直到2030年。在伦敦，你的房子还没建好，物业管理公司就来找你了，租户排着等你的房入住！

3. 法律健全/ 资金保障：投资的第一法则是保障您的资金（capital preservation）。当地的房地产法律对外国人有何限制，而外收费，贷款，资金流动等。就像在泰国，政府对资金的流动有所监控，不知道是不是以前97年受到量子对冲基金创办人，人称金融大鳄/金融界的坏男孩 — 乔治.索罗斯抛空泰铢事件影响。当时泰国政府动用了几百亿美元企图力挽狂澜但依然无济于事，续而引发亚洲经济危机，导致政府损失惨重。外国人在泰国买房，务必记得一定要从国外汇入款项（千万不要用泰铢还款），这样银行会有FET(Foreign Exchange Transaction)电汇收据以证明这笔款项是从国外转进来的，到时你卖房子的时候就能轻易的资金调回来国内。

还有，无论投资什么国家房产，一定要确保到时您的单位拥有法律承认的个别地契（Title Deeds）。翻开报纸，你不难发现有不少的英国项目在新加坡市场营销，当中包括了学生宿舍和酒店式投资。这类型的房产价格非常便宜，几万英镑就可以买到（正常的房产1房的价格就要30万～40万英镑），而且开发商一般还承诺很高的租金回报率甚至高达10%（比平均回报率5%高出一倍）！可是呢，这类房产大多也都没有个别地契。银行也不会借钱给你，因为 — 那房产没法估价，简单说就是对银行来说那是没有价值的房产！以后你要卖，也无法脱手，也只能卖回给开发商/酒店管理层，所以价格他们说多少就多少，你没得选择。这类的开发商 — 跑路/ 不兑现租金承诺的机率也非常高。尤其，有些开发商喜欢在酒店办活动促销，卖了后就拍拍屁股走人。新加坡去年收到的9个投诉中，我想当中有不少是和这类房产有关的。而我，也从不会投资这类的房子。

4. 投入资金vs风险vs回报：能承受高风险那你才能期望高回报是不变的定律。有的人敢玩过山车有的不敢，每个人可以承受的压力/ 风险程度不同。而我，就是属于敢玩过山车那类型的啦。。哈！ 购屋前需要分析所需要的投入资金和贷款事宜，不要到时陷入困境，投资房地产变成了您人生的噩梦。不是每个国家的楼盘都可以通过银行贷款，就算能贷款，您能过得了银行设下的最低门槛吗？就那泰国曼谷楼盘来说，泰国银行不借外国人，那你想通过新加坡银行贷款的话也是可以，但是您的年收入必最少要是新币10万，就是每个月大约8千！？曼谷楼盘价格平均在S$200K左右而已，所需贷款额其实不多，所以很多人/中介都以为到时一定贷得到！我不时都在提醒着大家：买房透支，一定要量力而为！还有，便宜不代表就是好！最近买的柬埔寨金边楼盘，风险相比其它国家是高的。因为柬埔寨才刚对外开放，想必法律上或许也还有些不健全的地方需要改进。综合了价格，发展商信誉，未来发展等等的条件考量，那我才决定了这趟“过山车”我是可以坐的。：）

以上这些都要有经验的投资者或中介才可以准确的告诉您。买房，不是一定要通过某位中介因为感情好或不好意思（因为他是你的谁谁谁），最主要的是他/她在买房时能不能给您正确的讯息，能不能帮到你做出更好的决定？

买家如果和

原创：MySgProp.com, 8-May-2015

对于开发商来说，你，只是一个小买家。

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